Vlastníctvo domu prichádza s rôznymi priebežnými výdavkami (okrem splátok hypotéky), ktoré ovplyvňujú, ako cenovo dostupný bude váš výber bývania z dlhodobého hľadiska. A keď nakupujete doma, je mimoriadne dôležité, aby ste pozorne pochopili tieto náklady, aby ste predišli zaskočenia na ceste.

Jedným z najdôležitejších a často dráždivých príkladov tohto problému sú náklady na poplatky za spoločenstvo vlastníkov bytov, inak známe ako HOA. Ak si nedáte pozor a pri zvažovaní kúpy domu sa nepýtate dosť otázok o budúcej HOA, možno vás čaká neslušné prebudenie, keď sa mesačné poplatky z roka na rok neustále zvyšujú a zvyšujú. ..do jedného dňa vaše náklady na bývanie výrazne presiahli váš mesačný rozpočet.

„Najnaliehavejšia vec, ktorú potrebuje niekto, kto nakupuje v komunite HOA, vedieť, je, či sa zmení cenovka,“ hovorí Kevin Taylor, vedúci partner spoločnosti poskytujúcej finančné poradenstvo. Náhľad . „Rastúce náklady na mesačné náklady na HOA môžu ovplyvniť kvalitu života majiteľa, kým tam žije, a hodnotu nehnuteľnosti pri opätovnom predaji, keď chcú odísť – pozitívne aj negatívne.“

Spoločenstvá vlastníkov bytov môžu určite pridať do štvrte veľkú hodnotu, zachovať vzhľad komunity a postarať sa o každodennú údržbu verejných priestorov a spoločnej občianskej vybavenosti. Ale môžu tiež spôsobiť veľké finančné bolesti, ak nemáte jasno v tom, na čo sa podpisujete. Predtým kúpa domu v komunite riadenej HOA si urobte láskavosť a nezabudnite položiť nasledujúce otázky. (Váš bankový účet sa vám poďakuje neskôr.)

Súvisiace položky

čo je HOA?

Prvé veci, prvé. Pre tých, ktorí nie sú celkom oboznámení, združenie vlastníkov domov (HOA) je organizácia, ktorá vytvára alebo presadzuje pravidlá pre nehnuteľnosti a obyvateľov, ktorí žijú v poddivízii, plánovanej komunite alebo dokonca v budove kondomínia. Ako Investopedia vysvetľuje : Tí, ktorí si kúpia nehnuteľnosť v rámci jurisdikcie HOA, sa automaticky stávajú členmi a sú povinní platiť poplatky alebo poplatky HOA.

Vo všeobecnosti HOA riadi rada, ktorá sa skladá z členov, ktorí sú obyvateľmi komunity. Týchto členov rady volia ich spoluvlastníci bytov. V niektorých prípadoch však môže HOA komunity prevádzkovať súkromná organizácia tretej strany.

Nie je úplne nezvyčajné, aby sa HOA dostali do titulkov alebo sa dostali do správ kvôli ich príliš obmedzujúcim pravidlám a nariadeniam.

ako opláchnuť ryžu bez sitka

Aké sú poplatky HOA?

HOA poplatky sú poplatky každý vlastník domu musí platiť každý mesiac spoločenstvu. Tieto poplatky sa značne líšia podľa komunity a geografickej polohy v krajine a môžu predstavovať stovky dolárov mesačne.

Poplatky sa vyberajú na zaplatenie údržby. V závislosti od príslušného združenia môžu poplatky jednoducho platiť za údržbu a terénne úpravy v rámci celej komunity, ale v niektorých prípadoch môžu byť peniaze použité aj na údržbu vášho domu alebo bytu.

Sú poplatky HOA daňovo uznateľné?

Akokoľvek by ste chceli, aby boli, poplatky HOA vo všeobecnosti nie sú daňovo uznateľné. Existuje však jedna významná výnimka z tohto pravidla.

aké je najlepšie mydlo na riad

„Poplatky HOA sú odpočítateľné z daní, ak používate príslušný dom ako nehnuteľnosť na prenájom, pretože sú súčasťou vašich obchodných nákladov, ale vo všeobecnosti nie sú odpočítateľné pre hlavné bydlisko,“ hovorí Martin Orefice, generálny riaditeľ spoločnosti Prenájom do vlastných laboratórií , online sprievodca zdrojmi navrhnutý tak, aby pomohol spotrebiteľom nájsť prenájom vlastného domu.

Súvisiace položky

Kedy naposledy HOA zvýšila svoje poplatky a o koľko?

Predtým, ako urobíte to, čo je pre mnohých ľudí najväčším nákupom ich života, budete sa chcieť spýtať na výsledky zvyšovania poplatkov HOA v perspektívnej komunite. Toto je jednoducho jedna z najzákladnejších a najdôležitejších otázok, ktoré si treba v súvislosti s HOA položiť. Odpoveď môže spôsobiť dramatický rozdiel vo vašich mesačných výdavkoch.

„Môže to byť červená vlajka, ak HOA v posledných rokoch neustále zvyšuje svoje poplatky. To môže znamenať, že to isté sa môže stať aj vám ako tamojšiemu rezidentovi a každý rok môžete čeliť zvýšeným poplatkom,“ hovorí Andy Taylor, generálny riaditeľ Credit Karma Home . 'Na druhej strane, ak už uplynul nejaký čas, čo HOA zvýšila svoje poplatky, môže to znamenať, že by mohli v blízkej budúcnosti zvýšiť poplatky.'

Mali by ste poznať harmonogram poplatkov, ako aj jasný časový rámec, kedy najbližšie očakávajú opätovné zvýšenie poplatkov, aby vás krátko po nasťahovaní nezaskočila oveľa vyššia mesačná sadzba.

Koľko má HOA v rezervách? A aký je celkový cieľ financovania HOA pre jej rezervný účet?

Aj toto je možno jedna z najzávažnejších otázok, ktoré si môžete položiť. Tu je dôvod: Časť mesačných poplatkov HOA, ktoré zaplatíte, sa vo všeobecnosti prevedie do rezervného fondu združenia na pokrytie budúcich projektov opráv, výmeny alebo núdzových projektov v komunite.

Bez primeraného množstva peňazí v tomto fonde nemusí byť HOA schopná pokryť takéto budúce potreby. A tu je kľúčový bod, nedostatok rezervných fondov alebo čiastočne alebo nedostatočne financovaný rezervný účet v čase, keď si kúpite nový dom, je znakom toho, že poplatky HOA sa pravdepodobne zvýšia. A zachovať zvyšujúci sa kým združenie nedosiahne svoje ciele rezervného financovania.

„Opýtajte sa, koľko sú rezervy v súčasnosti financované ako percento z celkového rozpočtu HOA na opravy,“ vysvetľuje Roger Cummings, Real's maklér rekordov. 'Táto otázka pomáha pochopiť finančnú solventnosť HOA a ako dobre udržiavajú a monitorujú svoj rozpočet.'

Ak je odpoveď nižšia ako 30 percent, nie je to skvelá správa, hovorí Cummings. Súčasné rezervné financovanie niekde medzi 30 až 60 percentami cieľa združenia je o niečo lepšia odpoveď. V ideálnom prípade však chcete, aby odpoveď bola taká, že rezervný účet združenia je financovaný aspoň zo 60 percent, ak nie viac.

„Čokoľvek menej ako 60 percent by mohlo znamenať krátkodobé špeciálne hodnotenie alebo zvýšenie poplatkov, ak sa blíži oprava alebo výmena veľkej komunity,“ vysvetľuje Cummings.

Mnoho HOA bude pravidelne vykonávať štúdie rezerv a tieto štúdie informujú asociáciu o vhodnom rozsahu alebo úrovni rezervných fondov, ktoré by mali mať k dispozícii na pokrytie neočakávaných núdzových situácií, rôznych náhradných projektov alebo vylepšení HOA, dodáva právnik Ben Gottlieb, spoluzakladateľ So sídlom v Arizone MacQueen a Gottlieb .

Aká je filozofia HOA týkajúca sa špeciálnych hodnotení oproti použitiu rezervného fondu?

HOA pristupujú k financovaniu veľkých projektov a aktualizácií odlišne, na základe ich veľkosti, zrelosti a filozofie, hovorí Claire Hunsaker, generálna riaditeľka webovej stránky osobných financií. Spýtaj sa Flossie.

najlepší toner pre suchú pleť so sklonom k ​​akné

„To, do akej miery sa spoliehajú na špeciálne hodnotenia, môže mať veľký vplyv na vaše financie ako člena. Novšie HOA sa môžu vo veľkej miere spoliehať na špeciálne hodnotenia pre plánované vylepšenia a neplánované opravy, pretože stále budujú rezervný fond postupne z poplatkov HOA, “vysvetľuje Hunsaker. 'Mohli by sa tiež spoľahnúť na špeciálne hodnotenia, ak predpokladajú rýchlejší priemerný obrat medzi jednotkami.'

V ideálnom prípade budete chcieť, aby vám HOA povedal, že neplánujú implementovať žiadne špeciálne hodnotenia a že sa nespoliehajú na tento prístup k potrebám financovania.

„Osobitné poplatky sú dodatočné výdavky, ktoré vlastníkovi domu vzniknú nad rámec jeho bežných mesačných poplatkov. V závislosti od položky opravy alebo výmeny sa tieto môžu pohybovať od niekoľkých stoviek až po desiatky tisíc dolárov,“ vysvetľuje Cummings zo spoločnosti Reali. 'Niekedy môže HOA ponúknuť pôžičku alebo platby v priebehu času, ale ak nie sú dobre financované, zvyčajne to príde ako jednorazová platba z vrecka.'

Aký je priemerný ročný nárast poplatkov HOA?

S rizikom vyčerpania tejto konkrétnej otázky sa tiež budete chcieť opýtať, či má HOA záznam o zvyšovaní poplatkov HOA o konkrétnu sumu, alebo či má plán plánovaných zvyšovaní, ktorý si môžete pozrieť. Keď to budete vedieť, umožní vám to presnejšie plánovať zvýšenie vášho domáceho rozpočtu a možno vám dokonca pomôže určiť, či si môžete dovoliť žiť v komunite.

„Dom je veľká investícia, bez ohľadu na to, ako dlho tam plánujete zostať, takže je dôležité vedieť, koľko budete dlžiť HOA každý rok,“ hovorí Bailey Carson, odborník na domácnosť zo spoločnosti Angi. 'S istotou vedieť, že poplatky za HOA sa každý rok zvýšia o 3 percentá, je veľmi odlišné od neočakávaného zvýšenia o 10 percent.'

Ak má združenie v minulosti výrazné, neočakávané nárasty mesačných poplatkov, môže to byť znakom zlého hospodárenia.

„Vedieť, ako často a prečo sa poplatky zvyšujú, je kritické pre vás a cenovú dostupnosť domu dnes a v budúcnosti, ale vypovedá to aj o finančnom zdraví HOA,“ dodáva. Betsy Ronel , realitná kancelária Compass so sídlom v okrese Westchester v štáte New York „Chcete vedieť, či sa poplatky zvyšujú stanoveným tempom a na čo sa majú tieto zvýšenia zamerať? Vyberajú sa poplatky na projekt? A hlasujeme o veciach? Ak nie, kto robí finančné rozhodnutia a je zapojený do HOA? Žijú v komunite alebo sú stranou mimo?'

Aký je poplatok HOA za štvorcový meter domu vo vašej perspektívnej štvrti v porovnaní s poplatkami HOA v okolitých štvrtiach?

Položenie tejto otázky je len základným benchmarkingom, hovorí Kevin Taylor z InSight.

„Chcel by som len vedieť, že mesačné náklady na moje poplatky za HOA, štandardizované na plochu nehnuteľnosti, boli v súlade s ostatnými štvrťami v mojom meste a inými budovami alebo komunitami rovnakej veľkosti a podobných typov budov,“ vysvetľuje Taylor. . 'Nikto nechce preplatiť a vedieť, že poplatky delené rozlohou je najlepší spôsob, ako sa zosúladiť a začať porovnávať náklady na HOA.'

Čo presne pokrývajú poplatky HOA?

Keď poznáte výšku potenciálnych poplatkov HOA a ako často sa môžu zvyšovať, budete chcieť pochopiť, na čo konkrétne sa peniaze používajú, aby ste sa mohli rozhodnúť, či sa vám tieto náklady skutočne oplatí.

Pokryjú poplatky HOA napríklad údržbu spoločného bazéna alebo tenisových kurtov? Ak áno, ste ochotní zaplatiť za takéto poplatky niekoľko stoviek dolárov mesačne, ak nemáte záujem o používanie tohto typu vybavenia? Ak je odpoveď nie, vaše peniaze možno lepšie minú inde, napríklad v komunite, ktorá nemá poplatky HOA, čo by vám umožnilo použiť tieto peniaze navyše každý mesiac na iné veci.

„Ak sú obyvateľom k dispozícii spoločné priestory, ako sú bazény, telocvične, tenisové kurty alebo parky, zistite, aká je zodpovednosť HOA za ich údržbu,“ hovorí Carson z Angi. „Zistite, či sú zodpovední za odstraňovanie snehu, kosenie trávy alebo údržbu chodníkov a ciest v celej obci. Keď budete vedieť, čo pokrývajú vaše poplatky a koľko stoja, môžete sa na základe informácií rozhodnúť, či je nehnuteľnosť pre vás a vašu rodinu tým správnym finančným rozhodnutím.“

možno na čistenie použiť peroxid vodíka

Koľko zamestnancov má HOA na plný úväzok?

Toto je otázka, ktorú môžu potenciálni majitelia domov prehliadnuť a neuvedomujú si jej význam. Ale čím viac prevádzkových nákladov má HOA, tým viac budete platiť každý mesiac a rok.

„Čím viac ľudí majú medzi zamestnancami, tým vyššie sú vaše poplatky HOA,“ vysvetľuje Andy Taylor z Credit Karma Home. 'Počet zamestnancov zvyčajne závisí od vecí, ako je počet jednotiek na pozemku alebo vybavenie nehnuteľnosti, najmä tie, ktoré si vyžadujú osobitnú pozornosť, ako je bazén alebo terénne úpravy.'

Existujú nejaké obmedzenia prenájmu, a ak áno, aké sú?

Ak ste už položili niektoré alebo všetky z načrtnutých otázok, mali by ste už dobre vedieť, aké budú vaše budúce náklady na bývanie. Ale je tu ešte jedna otázka, ktorú si možno budete chcieť položiť: či HOA obmedzuje vašu schopnosť prenajímať váš dom. To je, samozrejme, dôležité, ak sa v budúcnosti plánujete sťahovať, no nechcete nehnuteľnosť predať.

„Niektoré HOA majú obmedzené percento jednotiek, ktoré si možno prenajať, zatiaľ čo iné stanovujú povinnú dobu obsadenosti, napríklad jeden rok pred povolením premeny na prenájom,“ hovorí Cummings zo spoločnosti Reali. 'Je zrejmé, že čím menej obmedzení, tým lepšie.'

Sú nejaké pravidlá HOA nevymožiteľné?

HOA môže byť určite niekedy šialené a náročné na riešenie. Ak zistíte, že máte konkrétny problém s miestnym HOA, je dobré urobiť si prieskum, aby ste zistili, či je príslušné nariadenie skutočne vymáhateľné alebo nie.

Niektoré pravidlá HOA sú napríklad nevynútiteľné – nie kvôli textu pravidla, ale preto, že boli uzákonené alebo presadzované nesprávne, hovorí Orefice z Rent to Own Labs.

„V mnohých jurisdikciách tiež existujú zákony, ktoré upravujú, čo môže a čo nemôže HOA regulovať, najmä pokiaľ ide o slobodu prejavu, diskrimináciu a rozumné (ak je to pre niektorých ľudí nevzhľadné) použitie vášho majetku, vrátane umiestňovania satelitných parabol alebo šnúr na prádlo. “ hovorí Orefice.

Spodná čiara? Je dobré venovať čas tomu, aby ste pochopili, do čoho idete, keď uvažujete o kúpe nehnuteľnosti s komunitou riadenou HOA.

najlepšie miesto na nákup toaletného papiera

„Pozrite sa na svoj životný štýl a uistite sa, že všetko, čo chcete pridať alebo priniesť do svojho nového domova, je povolené,“ hovorí Andy Taylor, generálny riaditeľ Credit Karma Home. „Napríklad, ak máte zelený palec, smiete sadiť kvety do kvetináča za oknom? Ak ste gurmán, môžete mať gril s otvoreným ohňom? Ak ste fajčiar, je fajčenie povolené? Dokonca aj veci, ako je farba vášho domova alebo to, či si môžete alebo nemôžete ponechať túto rozsiahlu zbierku trpaslíkov, by mohla regulovať HOA.“