Ak uvažujete o novom bývaní, pravdepodobne už chápete, aké dôležité je mať solídne úverové skóre a slušnú zálohu, aby ste sa kvalifikovali na hypotéku a úspešne uzavreli nákup. Ale rozumieš úplne aké kritické tieto dva faktory sa stali na hyperkonkurenčnom trhu s bývaním, na ktorom sa práve nachádzame a ktorý sa vyznačuje nedostatkom bytov a rekordne nízkymi úrokovými sadzbami?

ako zistiť, či je moriak hotový bez teplomera

Tu je prehľad súčasnej reality v celej krajine: Priemerná záloha v 11 najkonkurencieschopnejších metropolách v Spojených štátoch je 21 percent podľa novej štúdie LendingTree . Na niektorých miestach, ako napríklad San Jose v Kalifornii; Hartford, Connecticut a Cleveland, Ohio, zálohové platby vo výške 22 a 23 percent sú miestnym priemerom. Okrem toho má ohromujúcich 73 percent kupujúcich v týchto konkurenčných metroch kreditné skóre aspoň 720.

Inými slovami, toto nie je vaše typické rodeo. Ak chcete byť úspešní pri pristátí domu svojich snov (alebo pristátie domu, bodka), je najlepšie mať svoje financie v top stave.

„Na dnešnom rozpálenom trhu sa v rámci neho odohrávajú ponukové vojny hodiny domu, ktorý sa dostane na trh. Potenciálni kupujúci sa musia uchýliť ku kreatívnym stratégiám, aby sa odlíšili od konkurencie,“ hovorí Mark Washburn, realitný maklér s Neapol Condo Boutique .

Budete chcieť mať na pamäti Washburnove komentáre, najmä ak žijete v troch metroch a najkonkurencieschopnejšie trhy s bývaním, ktorými sú podľa správy LendingTree (zoradené podľa poradia) San Jose, Kalifornia (priemerná akontácia 23,67 percent; percento kupujúcich s kreditným skóre 720 alebo vyšším 84 percent); San Francisco, Kalifornia, (priemerná záloha 21,43 percent; percento kupujúcich s kreditným skóre 720 alebo vyšším 81 percent) a Raleigh, Severná Karolína. (priemerná akontácia 20,39 percenta; percento kupujúcich s kreditným skóre 720 alebo vyšším 70,48 percenta).

Pozrime sa bližšie na to, prečo sú kreditné skóre a akontácia také neuveriteľne dôležité v najhorúcejších lokalitách krajiny a ako ich dať do poriadku predtým, ako sa pustíte do procesu kúpy domu.

Súvisiace položky

Prečo tieto dva faktory nadobudli taký význam

V podstate sa to scvrkáva na toto: Na hyperkonkurenčnom trhu môžu byť predajcovia mimoriadne úzkostliví a vybrať si ponuku, ktorá im najviac vyhovuje, čo zahŕňa aj výber ponuky, ktorá by ich mohla urobiť najviac peniaze a že sú si istí, že sa úspešne zatvoria bez škytavky alebo vypadnutia z úschovy.

„Na hyperkonkurenčnom trhu musí kupujúci urobiť práve toto... súťažiť,“ hovorí Daren Herzberg, licencovaný realitný maklér so sídlom v New Yorku Babst + Herzberg. „Predávajúci má pri výbere kupujúceho dva ciele – najvyššiu cenu a najnižšie riziko.“

Väčšina kupujúcich domov získa predbežné schválenie na hypotéku od veriteľa na financovanie väčšej časti kúpy nehnuteľnosti. A kúpna zmluva bude závisieť od toho, že kupujúci v konečnom dôsledku zabezpečí hypotéku, ak ich ponuku prijme predávajúci. V prípade, že potenciálny kupujúci nedostane schválenie tejto hypotéky, môže zrušiť kúpnu zmluvu a nechať domáceho predajcu v štichu.

„Keď má kupujúci vysokú alebo vysokú akontáciu a spravodlivé úverové skóre, dáva to predpoklad, že kupujúci môže pohodlne zvládnuť hypotéku, a ak bude jeho ponuka prijatá, nemusí vypadnúť z úschovy,“ hovorí Chantay Bridges z EXP Realty so sídlom v Los Angeles . „Posledná vec, ktorú predávajúci chce, je začať s kupujúcim a neskôr zistiť, že ich predbežné schválenie sa nikdy nepremenilo na schválenie [a] nie je možné kúpiť dom.“

Ryan McPartland, hlavný a hypotekárny poradca spoločnosti Mortgage Acuity, hovorí, že v takejto situácii je najdôležitejšia záloha, najmä seriózny vklad peňazí.

„Všeobecný myšlienkový proces je, že čím viac peňazí ste ochotní dať dole, tým viac skinov máte v hre, tým silnejším kupcom sa stanete,“ hovorí McPartland. „Vyššie zálohové platby zvyčajne poukazujú na kvalifikovanejších a serióznejších kupujúcich. Schopnosť ušetriť veľkú sumu peňazí hovorí vysoko o finančnej sile a zodpovednosti kupujúcich. Je jasné, že to tak nie je vždy, no vo väčšine prípadov áno.“

Tento spôsob myslenia platí najmä vtedy, keď ide o seriózny vklad peňazí, čo je vklad, ktorý potenciálny kupujúci zloží pred zatvorením domu, aby ukázal, že to s kúpou myslí vážne.

„Ak kupujúci nesplní svoje zmluvné požiadavky, pokiaľ ide o zabezpečenie hypotekárneho záväzku v dohodnutom časovom rámci, predávajúci si môže ponechať skutočný vklad kupujúceho. Čím väčší je skutočný vklad peňazí, tým viac je ohrozený kupujúci a tým menej predávajúci. Čím je riziko pre predajcu nižšie, tým je ponuka atraktívnejšia,“ dodáva McPartland.

To všetko teda vysvetľuje, prečo vklady nadobudli veľký význam. Ale čo kreditné skóre, pýtate sa? Existuje mnoho dôvodov, prečo na kreditnom skóre záleží, ale tu je jeden obzvlášť dôležitý postreh.

Dobrý úver sa premieta do viacerých úverových produktov, z ktorých si môžu kupujúci vybrať, hovorí Mark Meyerdirk, hlavný maklér v spoločnosti Wahsington D.C. Urban Brokers . A keď domáci predajcovia majú na výber nespočetné množstvo ponúk, ich agenti často uprednostnia finančnú silu potenciálneho kupujúceho, pričom zohľadnia financovanie kupujúceho. typu .

„Ak odložíme hotovostné ponuky, kupujúci využívajúci konvenčné financovanie sú uprednostňovaní pred pôžičkami FHA alebo VA,“ hovorí Meyerdirk. 'Takže kupujúci, ktorý má schopnosť 'konvenčným', má väčšiu šancu na úspech, keď konkuruje iným kupujúcim.'

Spôsoby, ako sa odlíšiť od konkurencie

Vzhľadom na túto realitu existuje množstvo spôsobov, ako zlepšiť svoje šance na úspech ako kupujúci domu, vrátane tých zrejmých: zlepšiť svoje kreditné skóre a zvýšiť zálohu.

„Momentálne existuje množstvo dlžníkov s dobrým kreditom. Z tohto dôvodu sa stalo oveľa dôležitejším vyniknúť ako dlžník a udržať si skvelý kredit a skvelú súvahu,“ hovorí Adem Selita, generálny riaditeľ a spoluzakladateľ spoločnosti Spoločnosť na oddlženie .

Niektoré z najlepších spôsobov, ako zlepšiť a udržať svoje kreditné skóre, zahŕňajú zníženie zostatkov na rôznych kreditných kartách a pôžičkách, neuskutočňovanie oneskorených platieb a udržiavanie pomeru celkového dlhu k príjmu (DTI) na čo najnižšej úrovni.

„Uistite sa, že máte DTI čo najnižšie. Najjednoduchší spôsob, ako to dosiahnuť, je splatiť menšie zostatkové pôžičky a záväzky, ktoré môžu negatívne ovplyvniť vaše mesačné výdavky, a teda aj vaše DTI,“ vysvetľuje Selita. „Účty, ktoré budú v tomto scenári s najväčšou pravdepodobnosťou vinníkom, sú účty kreditných kariet, osobné pôžičky, študentské pôžičky a pôžičky na autá. Ak máte niektorý z týchto typov účtov a sú relatívne blízko k vyplateniu, vezmite si nejaké peniaze navyše, aby ste ich mohli úplne zaplatiť. Tým sa zníži vaše DTI a ako ďalšia výhoda sa zvýši vaše kreditné skóre.“

Urobte hotovostnú ponuku

Ak sú vaše finančné prostriedky neobmedzené (čo zjavne neplatí pre každého), môžete tiež zvážiť ponuku v hotovosti, ktorá sa zjavne stala oveľa bežnejšou. Hotovostná ponuka je presne to, čo znie – ponuka za hotovosť, čo znamená, že kupujúci nehnuteľnosť kúpi bez toho, aby si musel zabezpečiť hypotekárny úver alebo inú formu financovania.

„Nie je prekvapujúce, že tieto ponuky sú pre predajcu atraktívnejšie, pretože riziko, že financovanie potenciálneho kupujúceho prepadne, je opäť eliminované, čo vedie k rýchlejšej uzávierke,“ hovorí Washburn z Naples Condo Boutique. „Zdá sa, že všetky hotovostné ponuky sú momentálne najvyššie, najmä na druhých domácich trhoch, ako je Neapol na Floride. Mnohí z našich kupujúcich dosiahli významné zisky vo svojich finančných portfóliách a presúvajú tieto zisky do nehnuteľností.“

Uprostred súčasných trhových podmienok majú kupujúci v hotovosti významnú výhodu oproti tradičným kupujúcim, ktorí chcú financovať kúpu domu, hovorí Washburn.

Pri vytváraní ponuky priložte doklad o finančných prostriedkoch

Oveľa menej nákladný spôsob, ako zvýšiť konkurencieschopnosť vašej ponuky na dom, je poskytnúť dôkaz o finančných prostriedkoch pri prihadzovaní na dom, hovorí Meyerdirk z Urban Brokers. To v podstate znamená poskytnutie dokumentácie o vašich finančných aktívach, ktorá sa môže použiť na zistenie vašej finančnej sily u predajcu, pričom sa mu uistí, že obchod pravdepodobne nepadne.

„Kupujúci môžu zvýšiť svoju finančnú silu poskytnutím dôkazu o finančných prostriedkoch,“ vysvetľuje Meyerdirk. „Kupujúci, ktorí to robia, by si mali byť istí, že zahrnú dôchodkové účty (za predpokladu, že majú možnosť si proti nim požičať) spolu so všetkými bežnými a sporiacimi prostriedkami, ku ktorým majú prístup.“

Vzdať sa nepredvídaných udalostí

Posledným spôsobom, ako urobiť vašu ponuku pre predajcu ešte príťažlivejšou, je vzdať sa väčšiny nepredvídaných udalostí. Je to ďalší tip, ktorý Washburn ponúka svojim potenciálnym kupcom domov.

„Jediný spôsob, ako konkurovať, je mať v ponuke čo najmenej nepredvídaných udalostí,“ vysvetľuje. „Podmienka je podmienka, ktorá musí byť splnená predtým, ako kupujúci bude pokračovať. Napríklad ponuka kupujúceho môže byť podmienená tým, že kupujúci predá svoj dom, posúdením hodnoty nehnuteľnosti predávajúceho, alebo môže byť predmetom pozitívnej kontroly nehnuteľnosti.“

Vo všeobecnosti Washburn svojim klientom hovorí, aby sa nikdy nevzdali kontroly, a to z dobrých dôvodov. Môže to viesť k nepríjemným prekvapeniam pre kupujúceho vo forme podstatných opráv, ktoré môže byť potrebné vykonať, ak má dom štrukturálne problémy. Ako kupujúci však môžete zvážiť zrieknutie sa iných menej kritických nepredvídaných udalostí.

„Dnešný trh znamená, že kupujúci musia ísť pri kúpe domu do mimoriadnej dĺžky – zatiaľ čo zrieknutie sa aspoň jednej bežnej nepredvídateľnej udalosti vám môže pomôcť vyniknúť, buďte opatrní, kým pristúpite k niektorým z týchto životne dôležitých ochranných opatrení,“ hovorí Washburn.