ČO BY STE MALI VEDIEŤ O HYPOTÉKACH: KOĽKO HYPOTÉKY SI MÔŽETE DOVOLIŤ, POISTENIE HYPOTÉKY A ĎALŠIE

Hypotéky sú mätúce – urobte si tento proces trochu jednoduchším tým, že si najprv urobíte prieskum.

Lauren Phillipsová

Pre nezasvätených by sa hypotéky mohli zdať ako najkomplikovanejšia prekážka ich finančnej budúcnosti. Klasické a nekonvenčné pôžičky? Súkromné poistenie hypotéky? Tridsaťročné hypotéky? Existuje dostatok terminológie na to, aby odstrašila aj tých najbohatších, ktorí kupujú prvý domov. Našťastie sa všetok tento jazyk súvisiaci s hypotékami dá naučiť s trochou snahy.

Ak si chcete kúpiť dom, budete musieť prísť na to všetko toto hypotekárne trápenie a nie je lepší čas ako v súčasnosti, keď sú sadzby hypoték na rekordne nízkych úrovniach. Prečítajte si päť vecí, ktoré musíte zistiť predtým, ako začnete hľadať domov, a budete pripravení, kedy je čas začať hovoriť s poskytovateľmi hypotekárnych úverov.

Len si pamätajte: Ak sa vám to všetko zdá ohromujúce, finančný plánovač (alebo finančne zdatný priateľ či rodinný príslušník) vám môže pomôcť previesť vás týmto procesom. Kúpa bývania je maratón, nie šprint, a nemusíte to robiť sami.

Súvisiace položky

jeden Zistite, koľko hypotéky si môžete dovoliť

Pokiaľ nemáte niekde zastrčenú tajnú pokladnicu – dosť na to, aby ste mohli minúť pár stoviek tisíc dolárov na svoj vysnívaný dom – budete si musieť na kúpu domu požičať peniaze. Veľkosť hypotéky, na ktorú sa môžete kvalifikovať, potom určí, ktoré nehnuteľnosti spadajú do vášho cenového rozpätia. Predtým, ako začnete seriózne skúmať domy, musíte zistiť, koľko hypotéky – a teda aj domu – si môžete dovoliť.

„Váš príjem určuje kapacitu vašej pôžičky,“ hovorí Andrea Koryn Williamsová, CFP, CLU, ChFC, poradca pre správu majetku spoločnosti Northwestern Mutual.

Keď sa pokúsite získať pôžičku, budete musieť predložiť potvrdenie o príjme. Veritelia tiež skontrolujú vaše úverové správy, aby zistili, aké iné formy dlhu – študentské pôžičky, osobné pôžičky, pôžičky na autá atď. – máte. Tieto informácie použijú na výpočet pomeru dlhu k príjmu: sumy, ktorú dlhujete v pomere k svojmu príjmu. Veritelia sa chcú uistiť, že vaše mesačné splátky dlhu, vrátane navrhovaných hypotekárnych splátok, budú dostupné vzhľadom na váš príjem.

„Väčšina úverov vyžaduje pomer dlhu k príjmu 43 percent,“ hovorí Michele Hammond, poradca pri poskytovaní úverov na bývanie so súkromným klientom Chase. „Napríklad, ak klient zarobí 120 000 USD ročne, zodpovedá to 10 000 USD mesačne v hrubom zárobku. Klient s týmto scenárom sa preto môže zvyčajne kvalifikovať na to, aby mohol minúť až 4 300 USD mesačne na všetky výdavky uvedené v úverovej správe – nielen na bývanie.

Inými slovami, váš príjem musí byť dostatočne vysoký, aby ste si mohli bez problémov dovoliť aj splátky hypotéky popri iných splátkach úveru. Ak chcete vypočítať, koľko hypotéky si môžete dovoliť, vydeľte svoj ročný plat alebo príjem domácnosti číslom 12. Toto číslo vynásobte číslom 0,43. Ak máte iné dlhy, odpočítajte tieto mesačné splátky od čísla. Táto konečná suma je najväčšia mesačná splátka hypotéky, ktorú si môžete dovoliť. Pre podrobnejší rozpis toho, akú výšku hypotéky si môžete dovoliť, existuje množstvo bezplatných online hypotekárnych kalkulačiek; NerdWallet má skvelú.

Žiadať o čo najväčšiu pôžičku však nie je dobrý nápad. 'Dobrým pravidlom je položiť si otázku: 'Koľko by som si mal požičať?' namiesto „Koľko by som si mohla požičať?“ hovorí Kathy Cummingsová, viceprezidentka pre riešenia v oblasti vlastníctva domov a programov cenovo dostupného bývania Americká banka. „Tento prístup sa zameriava na sumu, ktorá pohodlne vyhovuje vášmu rozpočtu.“

Hammond hovorí, že existuje niekoľko ďalších faktorov, vrátane kreditného skóre a výšky zálohy, ktoré môžu určiť, koľko hypotéky si môžete dovoliť, ale príjem je užitočným východiskovým bodom, pretože schopnosť splácať úver je kľúčová.

Pri výpočte možností hypotéky však nedávajte pozor len na mesačnú splátku. Potenciálni kupci bytov musia pochopiť, že mesačná platba neukazuje celý obraz, hovorí Nancy DeRusso, SVP a vedúca koučingu v spoločnosti Ayco, spoločnosť Goldman Sachs, ktorá ponúka programy finančného poradenstva sponzorované spoločnosťou

DeRusso hovorí, že ľudia majú tendenciu sústrediť sa na túto veľkosť mesačnej platby, ale je toho viac, vrátane nákladov na uzavretie, ohodnotenie a poplatky za domovú inšpekciu, služby, opravy a ďalšie. Niektoré z týchto nákladov budú zaplatené vopred a pri kúpe, iné však zvýšia mesačné náklady na vlastníctvo vášho domu. Aby ste získali predstavu o tom, aké budú tieto náklady, DeRusso odporúča porozprávať sa so svojím veriteľom alebo realitným maklérom o počiatočných nákladoch a keď nájdete svoj vysnívaný dom, so súčasným majiteľom domu o mesačných alebo ročných výdavkoch, ktorým čelia.

dva Skontrolujte si kredit

Okrem toho, že sa veritelia pozerajú na váš príjem, pozerajú sa aj na vaše kreditné skóre a úverové správy. Vyššie kreditné skóre robí dlžníkov atraktívnejšími pre veriteľov a môže vám pomôcť získať nižšiu úrokovú sadzbu, ale veritelia upravia svoje očakávania týkajúce sa kreditného skóre na základe ekonomického prostredia, hovorí Williams. Ak sú časy ťažké a veľa ľudí nie je schopných platiť, veritelia môžu sprísniť svoje obmedzenia a byť menej ochotní požičiavať peniaze tým, ktorí majú nižšie skóre; ak sú dobré podmienky, môžu slobodnejšie schvaľovať ľudí s nižším kreditným skóre.

Ak dúfate, že si v blízkej budúcnosti kúpite dom a budete potrebovať hypotéku, aby ste ho zaplatili, začnite teraz pracovať na znížení svojho dlhu a miery využitia úveru – koľko z vášho dostupného úveru využijete v danom mesiaci – na zvýšenie vaše kreditné skóre.

3 Preskúmajte typy pôžičiek

„Mnoho ľudí možno nevie, že existuje niekoľko typov hypoték,“ hovorí Lauren Wybar, CFP, hlavný finančný poradca so službami osobného poradcu Vanguard. „Potenciálny kupujúci domu by mal rozumieť rôznym typom dostupných úverov, tomu, ako sa môžu kvalifikovať, a potenciálnym výhodám, ktoré ponúkajú.“

Keď budete mať predstavu o výške hypotéky, ktorú si môžete dovoliť, začnite skúmať typy hypoték, ktoré máte k dispozícii. Hypotéka s fixnou sadzbou na 30 rokov je najbežnejšou hypotékou v USA, no v prípade záujmu máte oveľa viac možností.

Klasické pôžičky vs. nekonvenčné pôžičky

aký je najlepší odstraňovač očného make-upu pre citlivé oči

„Bežnú hypotéku ponúka súkromný veriteľ, zatiaľ čo nekonvenčné hypotéky, ako napríklad FHA [Federal Housing Administration] alebo VA [Veteran Affairs], sú vládne pôžičky pre konkrétnych kvalifikovaných kupujúcich,“ hovorí Wybar.

Konvenčné pôžičky sú otvorené pre širokú verejnosť, ponúkajú ich súkromní veritelia a prichádzajú so štandardnou akontáciou a podmienkami, ktoré si väčšina ľudí spája s hypotékami. Nekonvenčné hypotéky sú podporované vládnymi programami, ako je FHA alebo Department of Veteran Affairs, aby bolo vlastníctvo domu prístupnejšie pre určité skupiny.

„Prekážky vstupu sú oveľa nižšie,“ hovorí Williams o pôžičkách FHA, ktoré sú zvyčajne dostupné ľuďom s nižším kreditným skóre. Nekonvenčné pôžičky tiež nevyžadujú vždy 20-percentnú akontáciu, vďaka čomu je kúpa domu pre mnohých oveľa výhodnejšia. Nekonvenčné pôžičky majú tiež často nižšie úrokové sadzby. Nie sú však bez ich mínusov, konkrétne potreby platiť za poistenie hypotéky – viac o tom nižšie.

Hypotéky s fixnou sadzbou vs. hypotéky s variabilnou sadzbou

Pri hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou sa úroková sadzba úveru určuje pri čerpaní úveru a zostáva rovnaká po celú dobu trvania úveru. (Sadzbu hypotéky môžete zmeniť refinancovaním, pôvodný úver však zostane rovnaký.) Hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou (tzv. hypotéky s nastaviteľnou sadzbou alebo ARM ), na druhej strane majú sadzby, ktoré je možné počas trvania úveru po úvodnom období upraviť.

Hypotéky s premenlivou sadzbou zvyčajne prichádzajú s nižšou sadzbou a nižšou mesačnou splátkou na začiatku pôžičky, hovorí Hammond, ale sú tiež známe tým, že dlžníkov dostáva do hlbokých problémov: Forma hypoték s nastaviteľnou sadzbou pomohla prispieť k oneskoreniu Bytová kríza 2000-tych rokov. Po uplynutí stanoveného časového obdobia sa úrokové sadzby hypoték s variabilnou úrokovou sadzbou môžu posunúť, rásť alebo klesať v súlade s väčšími ekonomickými silami. Ak sadzba klesne, dlžníci ušetria peniaze – ale ak sa sadzba zvýši, dlžníci môžu byť konfrontovaní s vyššími (možno nedostupnými) mesačnými splátkami. Úrokové sadzby na hypotékach s variabilnou sadzbou sa menia podľa stanoveného harmonogramu, ktorý môže byť ročný alebo mesačný, ale či budú stúpať alebo klesať, je nepredvídateľné.

Hypotéky s variabilnou alebo nastaviteľnou úrokovou sadzbou môžu byť použité v prospech dlžníka, ale každý, kto si chce vziať jeden z týchto úverov, by si mal byť istý, že rozumie možným dôsledkom. Ak sa však tieto hypotéky spravia správne, môžu dlžníkom pomôcť ušetriť peniaze.

„Klienti, ktorí sa rozhodnú pre hypotéky s variabilnou sadzbou, by mali plne chápať všetky riziká spojené so zotrvaním v pôžičke po skončení úvodného obdobia a po úprave sadzby,“ hovorí Hammond. „Hypotéky s premenlivou úrokovou sadzbou sú zvyčajne možnosťou pre klientov, ktorí sa plánujú presťahovať v určitom časovom rámci alebo pre tých, ktorí sú schopní úplne splatiť hypotéku v krátkom časovom rámci.“

Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú určite konzistentnejšie, ale ak sa vezmú, keď sú sadzby vysoké a úrokové sadzby neskôr klesnú, dlžníci by museli refinancovať, čo je niekedy nákladný proces, aby mohli využiť tieto nižšie sadzby. Ak si však môžete vziať hypotéku pri nízkych sadzbách, ako je to počas hospodárskej krízy COVID-19, môžete byť pripravení na doživotie úveru.

10-ročné, 15-ročné, 20-ročné a 30-ročné hypotéky

Hoci sa najčastejšie hovorí o 30-ročných hypotékach, hypotéku môžete získať na rôzne časové obdobia. Počet rokov určuje, koľko času máte na splácanie hypotéky: Obľúbená 30-ročná hypotéka dáva ľuďom 30 rokov na splatenie nákladov na úver na bývanie plus úroky. Na druhej strane, 10-ročná hypotéka dáva ľuďom len 10 rokov na zaplatenie plnej ceny hypotekárneho úveru aj s úrokmi – ale už po desaťročí sú bez dlhov.

Každé navýšenie má svoje výhody a spôsob určovania úrokových sadzieb, ale vo všeobecnosti ušetríte peniaze pri kratších pôžičkách. Vaše mesačné splátky budú pri 15-ročnej pôžičke oveľa vyššie, ale z dlhodobého hľadiska zaplatíte menej, pretože zaplatíte menej na úrokoch – a po 15 rokoch prestanete splácať všetko spolu, keď bude pôžička splatená a vlastniť svoj dom v plnom rozsahu. Kratšie pôžičky majú tiež tendenciu mať nižšie úrokové sadzby, pretože veritelia považujú kratšie úverové podmienky za menej riskantné investície ako dlhšie, a umožňujú vlastníkom rýchlejšie vybudovať vlastný kapitál.

Všetko to dáva zmysel, keď si spomeniete, že úrok je nákladom na požičanie peňazí: Keď si požičiavate peniaze na dlhší čas, budete si musieť za tento čas priplatiť. Keď si od niekoho požičiate peniaze a nie je potrebné ich splácať v plnej výške 30 rokov, musíte zaplatiť za luxus času – a táto dodatočná platba má formu úroku.

Predtým, ako sa pustíte do sporenia o 10- alebo 15-ročnú hypotéku, nezabudnite, že tieto pôžičky majú vyššie mesačné splátky. Dlhšie pôžičky majú nižšie splátky, čo ľuďom umožňuje kúpiť si väčšie, krajšie alebo lepšie umiestnené domy, na splácanie ktorých majú viac času. Môžu si tiež šetriť peniaze na iné účely – vzdelanie, dôchodok atď. – alebo ich investovať a zároveň splácať svoj dlh. Pri kratších pôžičkách riskujete, že dostanete mesačnú splátku, ktorá je taká vysoká, že nebudete môcť šetriť.

Aj keď je vždy možné predčasne splatiť hypotéku, je dôležité zvážiť, aká doba úveru je najlepšia pre vaše dlhodobé finančné plány.

vychvaľovať jablčný ocot na pokožku

4 Zistite si zálohu

Akontácia je počiatočná suma peňazí, ktorú zaplatíte za svoj dom. Platba za dom nie je všetko cez hypotéku: Na kúpu nehnuteľnosti musíte tiež vložiť trochu peňazí vopred. Tradične si veritelia pýtajú 20 percent z celkových nákladov na dom: Ak hľadáte dom v hodnote 200 000 $, znamená to, že potrebujete aspoň 40 000 $ na zálohu plus všetky súvisiace náklady na uzavretie a poplatky vopred z procesu kúpy.

Úspora dostatočného množstva peňazí na zálohu je bežnou prekážkou vlastníctva domu: Aj keď majú ľudia dostatočný príjem na to, aby si mohli dovoliť mesačné splátky hypotéky, ušetrenie takého množstva peňazí môže trvať roky. Našťastie existujú pôžičky, ktoré nevyžadujú 20-percentnú akontáciu. Nekonvenčné pôžičky, ako sú pôžičky FHA alebo VA, akceptujú nižšie zálohové platby na základe rôznych faktorov vrátane príjmu. Vo väčšine oblastí existujú aj súkromné a vládou podporované programy, ktoré môžu pomôcť so zálohovými platbami, nákladmi na uzávierky a cenovou dostupnosťou, aby bolo vlastníctvo domu dostupnejšie, hovorí Cummings.

Nižšie zálohy znejú skvele, no zvyčajne vedú k vyšším mesačným splátkam. Späť k domovu 200 000 USD: Ak zaplatíte akontáciu 40 000 USD, dlhujete len 160 000 USD plus úrok. Ak zaplatíte menšiu zálohu, dlhujete na hypotéke viac peňazí za rovnaký čas, takže vaše mesačné splátky budú vyššie. (Existuje aj možnosť, že budete musieť zaplatiť súkromné poistenie hypotéky alebo poistenie hypotéky, vysvetlené nižšie.) Čím viac odložíte, tým menej budete dlhovať: Budete mať menší úver na splatenie. Nižšia akontácia môže znieť ako sladký obchod, no skôr ako sa do toho pustíte, zvážte, ako to ovplyvní vaše mesačné splátky.

Ak si chcete kúpiť dom, zistite, akú zálohu by ste mohli potrebovať, a začnite šetriť. Aj keď ste schopní zaplatiť za akontáciu menej ako 20 percent, mať peniaze navyše v banke vám neublíži.

5 Prečítajte si o poistení súkromných hypoték (PMI) a poistení hypoték

Súkromné poistenie hypotéky a poistenie hypotéky sú pripočítané poplatky k vašej mesačnej splátke hypotéky. Zvyčajne sa vyžadujú, keď kupujúci domu zaplatí akontáciu vo výške menej ako 20 percent kúpnej ceny domu a chránia veriteľa, nie vlastníka domu, v prípade, že vlastník domu už nebude môcť splácať hypotekárny úver.

Ak potenciálny kupec nehnuteľnosti nedokáže nájsť peniaze na 20-percentnú zálohu, veritelia ich môžu považovať za rizikového dlžníka. Hypotekárny úver môžu ešte schváliť, no v mnohých prípadoch to príde s požiadavkou, aby dlžník zaplatil poistné na hypotéku. Súkromné poistenie hypoték je spojené s konvenčnými úvermi, pričom sadzby sa líšia podľa výšky zálohy a kreditného skóre. Podľa Hammonda sú to zvyčajne dodatočné ročné náklady vo výške od 0,3 do 1,5 percenta vašej hypotéky, hoci sa môžu líšiť.

Väčšina nekonvenčných pôžičiek – najmä úverov FHA – vyžaduje poistenie hypotéky. Zatiaľ čo podmienky a sadzby sa líšia v závislosti od toho, či máte pôžičku FHA alebo pôžičku USDA, poistenie hypoték zvyšuje výšku vášho úveru a celkové náklady na váš úver podľa Úrad finančnej ochrany spotrebiteľov.

Zvážte poistenie súkromnej hypotéky a poistenie hypotéky ako nevýhodu menšej zálohy. Aj keď na začiatku šetríte peniaze, vaše mesačné platby budú vyššie, ako by boli pri 20-percentnej zálohe. Vo väčšine prípadov sa poistenie súkromnej hypotéky už nevyžaduje, keď máte 20 percent vlastného imania vo svojom dome – keď zaplatíte približne 20 percent z predajnej ceny domu prostredníctvom zálohy a mesačných platieb. Ak chcete zistiť, že máte 20 percent vlastného kapitálu, pravdepodobne budete musieť refinancovať, aby ste odstránili mandát PMI.